Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket III trim 2023

Immobiliare: il numero di compravendite segna un’ulteriore contrazione (-16 % nel ii trim. 2023) mentre il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario torna a crescere (+2,5% nel 3 trim. 2023)

È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF - Mutuisupermarket sul 3 trimestre 2023

Il rialzo dei tassi - assieme ad ulteriori elementi di carattere macro quali l’instabilità geopolitica estesa recentemente anche al medio oriente, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione - frena ulteriormente il mercato delle compravendite residenziali.

Nel secondo trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae del -16% rispetto al corrispondente trimestre 2022, segnando il peggior risultato registrato dal secondo trimestre 2020, quando il paese era fermo per il lock-down a causa dello scoppio della pandemia di covid-19.

Sul mercato dei mutui, il dato negativo delle compravendite è accentuato dal calo del ricorso ai mutui per l’acquisto casa: nel secondo trimestre 2023 solo il 40,1% delle compravendite residenziali sono assistite da mutuo, contro un 50,2% registrato nel corrispondente trimestre 2022. Continua quindi a crescere il numero di privati e famiglie che, alla luce di un’analisi dell’elevato costo degli interessi per nuovi mutui residenziali, sceglie di ricorrere all’utilizzo dei propri risparmi senza sottoscrivere un nuovo mutuo per realizzare il proprio progetto di acquisto casa.

Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel terzo trimestre 2023 e segna un +2,5% rispetto al terzo trimestre 2022.

Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +4,0%, gli immobili nuovi - generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico - segnano un incremento del +4,1% e gli immobili ristrutturati segnano un ben più contenuto +0,2%. Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda ed ai volumi degli scambi immobiliari.

Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale - sempre su base annuale - i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole, rispettivamente +6,4% e +4,4%, mentre il Centro e il Nord Ovest vedono i prezzi crescere rispettivamente del +2,2% e +1,9%.

Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2023 si posiziona attorno ai 172.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo rimane stabile attorno a 112 mq.

“Prosegue la flessione del mercato dei mutui e delle compravendite di abitazioni a causa del perseverare di politiche restrittive sul fronte dei tassi di interesse volte ad arginare l’inflazione sui consumi” afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “Così, dall’inizio dell’anno la domanda di mutui è calata circa del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un calo che si va a sommare alla riduzione di circa il 23% registrata nel corso del 2022. Ciò ha comportato una contrazione anche sul fronte delle erogazioni che si attesta intorno al -30% nel periodo tra il 2021 e i preconsuntivi 2023.  Nel 2024 e 2025, con una previsione di calo e sostanziale stabilizzazione dell’Euribor 3M sul 3%, il mercato dei mutui si dovrebbe andare a stabilizzare intorno ai 40 miliardi di Euro, sottolineando una minore finanziarizzazione degli acquisti abitativi fintantoché gli italiani potranno attingere ai risparmi propri e delle famiglie.

Il clima di generale incertezza che si sta attraversando sul piano geopolitico, economico e finanziario viene ulteriormente a complicarsi a fronte dell’impasse che i decisori europei stanno attraversando per la definizione della Direttiva sugli immobili green, ovvero la Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Dall’ultimo incontro di Parlamento, Commissione e Consiglio Europei, parrebbe essersi allentata la pressione sulla corsa all’efficientamento energetico che avrebbe visto grandissima parte del patrimonio immobiliare italiano (ma anche europeo) non compliant rispetto agli obiettivi di performance energetica (almeno in Classe E entro il 2030 e in classe D entro il 2033). Evidentemente, dati alla mano e a fronte della situazione congiunturale attuale, ci si è resi conto dell’impossibilità di raggiungere questi target nei tempi dati, stanti le condizioni di partenza dello stock, il costo degli interventi, l’incertezza sull’approvvigionamento di materie prime e forza lavoro, la cornice finanziaria di riferimento. Si è quindi lasciata ad ogni Stato la facoltà di individuare un proprio percorso di decarbonizzazione che fosse più compatibile con ciascun mercato nazionale, pur fissandosi al 2030, 2035 e 2050 degli obiettivi intermedi, non più a livello di singolo immobile, ma di stock complessivo. Altro elemento importante è che potranno essere previsti meccanismi incentivanti anticiclici, favorendo in primo luogo le classi meno abbienti, spesso residenti in abitazioni meno prestazionali.

Nell’auspicio che entro la fine dell’anno si giunga ad una definizione ultimativa della Direttiva, sicuramente i suoi contenuti fungeranno da driver straordinari per l’indirizzamento della domanda abitativa e dei prodotti di credito per le case green, in un mercato che avrà superato una fase piuttosto difficile”.