Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket I trim 2023

Mercato immobiliare: il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario aumenta (+3,6% nel I Trim. 2023) sostenuto dall’inflazione nonostante il numero di compravendite stia frenando (-2,1% nel IV Trim. 2022) dopo oltre 2 anni di crescita

È quanto emerge dalla BUSSOLA MUTUI CRIF - MUTUISUPERMARKET sul I TRIMESTRE 2023

LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: -2,1% NEL QUARTO TRIMESTRE 2022

Lato mercato immobiliare, il rialzo dei tassi – assieme ad ulteriori elementi di carattere macro quali l’instabilità geopolitica e i suoi impatti sull’economia globale, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione - frena il mercato immobiliare dopo oltre 2 anni di ininterrotta crescita.

Nel quarto trimestre 2022 (ultimo dato disponibile), il numero di compravendite residenziali si contrae del -2,1% rispetto al corrispondente trimestre 2021. Ma già nel corso dell’anno il ritmo di crescita si è progressivamente ridotto (+12% nel I trim.; +8,7% nel II trim.; + 1,7% nel III trim.; -2,1% nel IV trim.). Sull’anno però le compravendite aumentano del 4,8%, arrivando comunque alla ragguardevole quota di 784.000.

Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a registrare un aumento e nel primo trimestre 2023 segna un +3,6% rispetto al primo trimestre 2022. Questo ultimo dato segue una crescita delle quotazioni pari al +3,3% osservata nel 2022 rispetto al 2021. Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflativi esogeni piuttosto che non da fattori legati alla domanda ed ai volumi degli scambi immobiliari.

Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +3,5%, mentre gli immobili nuovi, generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico, segnano un incremento del +6,6%.

Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale - sempre su base annuale - i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole e Centro, rispettivamente +4,7%, +4,6% e +4,3% mentre il Nord Ovest cresce in misura minore al +1,0%.

Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel primo trimestre 2023 si posiziona attorno ai 175.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si attesta attorno a 115 mq, entrambi i dati in linea con i valori registrati nel corso dei precedenti trimestri.

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“Nel 2022 il numero di abitazioni compravendute è aumentato del +4,8%” afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “Se leggiamo il dato sintetico sull’anno risulta sì, positivo, ma, a ben guardare, con il passare dei mesi, l’intonazione positiva del mercato si è andata via via corrodendo. Infatti in ogni trimestre si è assistito ad una performance sempre più debole, con una decelerazione più marcata nella seconda parte dell’anno (+12% I trim; +8,7% II trim; +1,7% III trim; -2,1% IV trim). L’ultimo scorcio del 2022 ha infatti evidenziato per la prima volta un calo nei volumi scambiati dopo nove trimestri di crescita in ripresa dall’effetto Covid” prosegue Magnolfi. “È quindi solo alla fine dell’anno scorso che, per l’effetto combinato di tassi, in vistoso aumento, e crescita dei prezzi, sostenuti dall’inflazione, sul mercato delle transazioni si sono manifestati i primi segnali di riduzione degli scambi. Che però, con quasi 800.000 compravendite sull’anno, rimangono ancora su livelli superiori alla media di lungo periodo.

Le previsioni per il 2023 sono improntate in realtà ad una riduzione a due cifre anche per il perdurare di politiche restrittive sul mercato dei mutui, tanto che la quota di abitazioni acquistate con mutuo ammonta, a fine 2022, al 42,8%, quando ad inizio anno ci si posizionava sul 52%, a sottolineare che compra sempre di più chi i soldi li ha già e non ha bisogno di ricorrere a mutuo. Gli effetti immediati sono di un posticipo sulle decisioni di acquisto, in attesa di tempi più favorevoli, con effetti incrementali sul mercato della locazione, anch’esso messo sotto pressione da inflazione e aumento generalizzato delle spese del conduttore.

Su questo quadro di impasse incide altresì l’attesa della versione definitiva della Direttiva sulle Case Green (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive) che obbligherà a portare gli immobili residenziali alla classe energetica E entro il 2030 ed alla classe D entro il 2033. Alla luce di questi obiettivi, difficilmente raggiungibili in tempi così ristretti, soprattutto dopo l’esperienza emergenziale del Superbonus con cui si è intervenuti solamente sull’1% dello stock abitativo, bisognerà valutare correttamente gli immobili a tutto tondo includendo l’impatto ambientale che da essi deriva. Di qui anche l’attenzione oramai imprescindibile da parte degli istituti di credito nel finanziare investimenti ed attività allineati alla Tassonomia UE attraverso l’analisi dei sistemi energetici, dei relativi consumi e la valutazione della vulnerabilità al rischio climatico.”