Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket II trim 2023

Mercato immobiliare: il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario si contrae dopo quasi 2 anni di crescita (-0,6% nel II Trim. 2023) mentre numero di compravendite segna un altro trimestre negativo (-8,3% nel I Trim. 2022)

È quanto emerge dalla BUSSOLA MUTUI CRIF - MUTUISUPERMARKET sul II TRIMESTRE 2023

Il rialzo dei tassi – assieme ad ulteriori elementi di carattere macro quali l’instabilità geopolitica e i suoi impatti sull’economia globale, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione - frena ulteriormente il mercato immobiliare.

Nel primo trimestre 2023 (ultimo dato disponibile), il numero di compravendite residenziali si contrae del -8,3% rispetto al corrispondente trimestre 2022.

Sul mercato dei mutui, il dato negativo delle compravendite è accentuato dal calo del ricorso ai mutui per l’acquisto casa: nel I trimestre 2023 solo il 41,8% delle compravendite residenziali sono assistite da mutuo, contro il 51,9% del corrispondente trimestre del 2022.

Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra la prima contrazione dal 2021 e nel secondo trimestre 2023 segna un -0,6% rispetto al secondo trimestre 2022. Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflativi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda ed ai volumi degli scambi immobiliari.

Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +0,5%, mentre gli immobili nuovi, generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico, segnano un incremento del +1,9%.

Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale - sempre su base annuale - i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole, rispettivamente +2,5% e +1,3% mentre il Centro e il Nord Ovest vedono i prezzi contrarsi rispettivamente del -1,9% e -1,3%.

Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2023 si posiziona attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si attesta attorno a 112 mq, entrambi i dati in lieve calo rispetto ai valori registrati nel corso dei precedenti trimestri.

“La prima parte del 2023 ci ha mostrato un mercato immobiliare e dei mutui con evidenti segni di rallentamento in ragione di un inasprimento delle condizioni di finanziamento” afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “L’incremento senza soluzione di continuità da un anno a questa parte dei tassi di riferimento e dunque del costo del debito - per contenere un’inflazione a due cifre che non si vedeva da diversi anni -, rappresenta un freno a mano tirato per tutto il mercato immobiliare. Si è infatti propagato un clima di attendismo sia per il settore residenziale che per il segmento “corporate”, con la convinzione che verso la fine dell’anno terminino le politiche restrittive da parte dei regolatori e ci si riporti su posizioni più accomodanti.

Sul mercato abitativo ricordiamo che la riduzione delle erogazioni nel 2022 si attestava nell’intorno del -10%, imputabile in larga misura ad un crollo superiore al 50% delle surroghe, e ad una tenuta sostanziale dei nuovi mutui. Tale quadro viene però a mutarsi sensibilmente nel I trimestre del 2023 in quanto la flessione delle erogazioni si porta a circa -25%, riconducibile in egual misura sia alle surroghe che ai nuovi mutui, sottolineando quindi l’attendismo da parte delle famiglie che hanno intenzione di acquistare casa. Si avvicina all’acquisto della casa sempre più chi è in possesso delle risorse finanziarie (la quota di compravendite assistite da mutuo passa infatti dal 52% di un anno al 42% attuale), riversandosi per il momento sul mercato della locazione.

Sicuramente l’incertezza sui contorni definitivi dell’attesa direttiva sugli immobili green (EPBD – Energy Performance of Building Directive) e la riformulazione in atto delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione degli immobili non giova ai fini di una scelta consapevole per chi oggi intenda acquistare un’abitazione.

Parallelamente anche sul mercato degli immobili d’impresa si assiste ad una brusca frenata con una riduzione dei volumi transati nel corso del I semestre dell’anno nell’ordine del -50-60% rispetto allo spesso periodo dell’anno passato, proprio perché le condizioni di finanziamento si sono mostrate proibitive e contestualmente non si registrano riduzioni dei valori sincronizzate alle dinamiche del mercato finanziario.

In questo quadro che, in linea generale è a tinte fosche, tra i pochi punti di luce vi è la propensione verso i mutui “green” per l’efficientamento energetico dell’abitazione che oggi rappresentano il 10% sul totale dei mutui con finalità di acquisto dell’abitazione (era il 9% nel 2021) e il 23% sul quelli destinati alla ristrutturazione e/o costruzione (era il 13% nel 2021).